「芯能科技」揭秘黄埔城市更新样本

股票行情  2021-04-16 09:01:44

经过多年的经济快速发展,对城市的可持续发展和城市质量的提高提出了更高的要求。广州黄埔不断提升城市品质,启动“十大旧城改造”政策,推进“三旧”工程多模式改造,提供更多“黄埔旧城改造经验”供参考和推广。

在广州市黄浦区茅岗村坑田街32号,涌现出一批新的惠州花园别墅,包括中央停车场、中央休息区和私人庭院。但这不是高档别墅的住宅区,而是一个叫“玉竹之谷”工业园的办公区。在繁忙的秋天下午,工作人员可以喝杯茶,唱首诗。这样轻松愉快的办公氛围,在广州第二CBD黄埔盘是少见的。制造得如此安静舒适,很难想象这个地方只是一个旧仓库区。

玉柱直谷工业园原是兴化的老仓库。老兴华仓库地面大部分未硬化,排水沟堵塞。积水在雨季变成河流,无法排出,严重影响附近居民的正常生活。而且原仓库的铁皮屋顶是用简易钢材搭建的,由于使用年限长,大部分闲置不用,仓库外墙和屋顶破损。

负责管理玉竹之谷的广州虹桥科技园管理有限公司服务中心副主任陈绚告诉小康记者,改造后,园区建筑分为连体别墅写字楼和普通写字楼两类,借鉴了谷歌(GOOGLE)和FACEBOOK等世界知名互联网公司的创意和生态空间设计。建筑特色显著,办公独立性高,与广州珠江新城等区域性写字楼错位。适合进行电子商务,创造创造办公和品牌展示,从而形成以互动、多变、复合、商务、休闲、社交为主题,满足互联网时代年轻人需求的办公需求。

到目前为止,园区的改造运营已经持续了五年,从改造前的“村民零收入零税收贡献,环境脏乱差”到改造后的“贡献GDP、就业、税收,形成新的经营形式,增加村民收入,改善村庄居住环境”。村民、公园和政府从许多方面受益。小村集体产权改造项目引发了区域发展的“蝴蝶效应”,公园面积仅4万平方米

从废品仓库到硅谷别墅式办公区,玉竹之谷工业园改造成功案例,是黄埔都市更新的样本之一。近年来,该地区的城市更新分阶段取得了巨大的成就。旧城改造总投资、核准项目、建筑面积等主要指标连续五年领先广州市其他行政区,连续三年在广州市政府组织的市级“三旧”改造年度考核中排名第一。

经过多年的经济快速发展,经济的快速发展对城市的可持续发展和城市质量的提高提出了更高的要求。区内不断提升城市品质,打造世界级现代工业生态系统,不断输出城市更新的“黄埔品牌”,提供更多“黄埔经验”供参考推广。

启动“十大城市更新”政策

9月10日,广州市黄浦区、广州开发区发布了《广州市黄浦区广州开发区关于加快推进省内“三旧”改造改革创新试点工作的若干办法》(以下简称《旧城改造十条》)。《旧城改造十条》开创了旧城改造项目负面清单、试行津贴审批、“村规民约”约束力。

作为全国首个区级“三旧”改革创新试点,在广东省人民政府颁布《关于深化改革、加快“三旧”改革、促进高质量发展的指导意见》后,黄埔推出“十条旧城改造条”。以“快批、快拆、快建”为重点,进一步将城市更新与产业转型结合起来,充分激发老城区的新活力,打造宜居、宜商、宜游的优质生活圈。

“2018年9月,经省政府批准,我区被批准开展全省‘三旧’改造创新试点,试点期限为2018年至2020年。成为试点后,我区的旧城改造工作可谓“万里风之旅强,重任在肩”广州开发区党工委委员、管委会副主任黄东在介绍黄浦区和广州开发区旧城改造概况时表示。

据了解,此次发布的《旧城改造10条》是黄埔区旧城改造“1+3+N”政策体系的“1”主文件,共“10条”,由“加强快速审批”、“重点快速拆除”、“保障快速建设”、“严格监管”四个章节组成。

《旧城改造十条》按照“快批、快拆、快建”的思路,遵循“先拆后建、拆促建、拆建并举”的原则,旨在推动整个区域的旧城改造工作从“全面铺开”走向“推进与控制”,从“求异补缺”走向“优质建设”,从“追求速度”

广州开发区城市更新局局长侯本介绍,该区着力理顺顶层设计更新、优化低效用地处置、创新更新改造模式、实现预承包拆迁、再造审批服务流程等。,并编制了《广州市黄浦区广州开发区关于加快推进省内“三旧”改造改革创新试点工作的若干办法》(即《旧城改造十条》)。同时,在衔接省市旧城改造政策“最后一公里”,推进工作规范化、管控规范化方面进行了有益探索。综上所述,有两个“确定性”和两个“实现”——定义“改变什么”和“管理什么”,实现“可以快速改变”。

在“改变什么”方面,启动了旧城改造项目负面清单,提出每季度编制区旧城改造年度计划,重点项目随时申报,有效解决了改造项目缺乏准入门槛、旧城改造年度计划赶不上政府重大决策等问题。允许参照老厂改造政策实施“商对商”等类型项目,有效解决此类项目升级改造没有政策依据的问题。

在“照顾什么”方面,村集体可以制定切实可行的“村规民约”,对极少数被拆迁人为了谋取不正当利益而阻挠拆迁、损害大部分被拆迁人利益的行为采取必要措施进行处理。加强“资金与信用、进步与效益、公共分配与产业”的全过程监管。

在“能改”方面,将整块地块和村试点纳入标图数据库建设,允许土地空间移动整合、土壤调控规模和转换指标置换,将预留土地或提前预留土地按政策纳入旧村改造,有效解决了旧村改造项目土地整合分散、缺电、拆迁、项目资金平衡等问题。

在“快速变化”方面,旧村改造项目实施方案是“先签约,后审批”。在施工审批过程中,将进行“流程再造”,带备付金的并联审批从目前审批流程的60项减少到3项,审批时间最早从一年半减少到三个月。

市区重建10个“十个一”

在总结高度城市化地区转型的科学规律,梳理出需要体制改革和政策创新解决的痛点、阻滞点和难题的基础上,黄浦区和广州开发区结合多年的探索经验,形成了《城市更新十条》。看“十篇旧城改造文章”的亮点,有“十个一”:

首先是建立“一个框架”。创新成立以市委常委、区委书记为首的区旧城改造领导小组,成立区旧城改造规划专业委员会,保留全市唯一的区级旧城改造局,形成科学完善的区级旧城改造管理框架。

第二,画一个“蓝图”。制定全区城市更新总体规划,紧紧围绕《粤港澳大湾区建设纲要》,重点推进开创新大道、广汕路、黄埔东路、九龙大道等重点区域“三旧”改造,形成中新广州知识城、广州科学城、黄埔港、广州国际生物岛“四块联动”城市更新蓝图。

第三是指定“一个列表”。启动旧城改造项目负清单管理机制,优化目标导向年度计划管理体系,将负清单管理纳入改造条件不符合国土空间总体规划、国家产业指导目录和相关专项规划强制性控制要求的项目,不纳入实施计划。

四是整合“一块太空土地”。鼓励将重点区域改造成连片,并尝试将整个地块和整个村庄纳入地图构建数据库;允许根据政策条件将土地利用空间整合、土壤调控规模和置换指标、预留土地或提前预留土地纳入旧村改造。

第五,制定“一个地价”。试行全区旧村改造项目网格化融资底价公示制度,编制全区旧村改造网格化融资底价报告,确定自然村参考价格作为各项目编制改造实施方案的依据,并根据实际情况动态调整,向社会公布。

第六,加“一款”。参照老厂改造政策,允许单一产权“商对商”等类型项目,鼓励低效物业加快升级改造。

第七,定义“一个标准”。为全区各区旧村搬迁安置补偿方案编制统一的标准模板,作为规范性文件和各类项目搬迁安置补偿方案的依据,避免恶性攀比现象。

八是优化“一套程序”。建立评审城市更新项目实施方案和控制调整方案的专家投票制度,评审“二合一”推进机制;试行“先签后批”的旧村改造工程实施方案;按照“灵活分片、动态调整”的原则,优先考虑纳入第一实施区的涉及重点拆迁整治、修复安置物业、公共设施和重点工业项目的地块,实现“一签一片、拆一片、建一片”;在旧城改造项目建设审批流程中实施“流程再造”,尝试并联审批和津贴审批。

九是兑现“一次性奖励”。“三旧”改造的土地利用指标分配与拆迁进度密切相关。区旧城改造部门可根据当年规划的新改造和已完成改造面积规模,提前50%的规划用地指标进行“三旧”改造。各区旧城改造部门每季度通过市政府向省自然资源厅提出申请,每季度向省自然资源厅提出申请,要求提前50%的规划用地指标进行“三旧”改造奖励,优先考虑需要快速拆迁和指标支持的旧村改造项目

十是加强“监管合力”。制定“资金与信用、进度与效益、公共配置与产业”等重要事项的全过程监管办法,区旧城改造部门应与相关职能部门和改造主体签订监管协议,明确监管责任和监管内容。对重点部门和重点项目进行现场监管,防范廉政风险,实现“阳光监管”。

推进“三旧”工程多模式改造

我来到了位于黄浦区中心城区的文冲村。是高层建筑,环境干净舒适的住宅管理。在社区里,代表村庄历史的祠堂依然存在。一只独木舟漂浮在祠堂前宽阔的池塘上,不远处一排排的商品房相得益彰。这样的场景是岭南水乡与现代建筑的完美结合。

但在改造前,文冲村是广州“城中村”的典型缩影——“脏、乱、差”、“握手楼”、“贴面楼”比比皆是,违章建筑问题突出,火灾隐患严重,治安环境复杂,卫生条件差,与周边城市建设和商业布局严重不符。

为了寻求文冲可持续发展的空间和动力,黄浦区政府和文冲社区主动将文冲古村落改造申请纳入广州城市转型升级规划,并于2003年被广州市列为首批城中村改造试点项目之一。因此,文冲是继猎德、琶洲之后广州第三个大型城中村改造项目,也是黄埔区第一个城中村改造项目。

黄浦区和广州开发区作为广州旧城改造的“大户”,近年来一直秉承“产业转型升级、城市功能升级、节约用地、集约用地”的旧城改造宗旨,千方百计以多种模式推进城中村、旧城、老厂的项目改造。

在旧村改造方面,黄埔旨在打造2.0模式升级版,罗丰、沙埠、唐村等项目实施“软硬改造”,既改善居住条件,提升公共设施,打造宜居居住社区,又按照现代管理规范完善法人治理结构,将改造后的集体财产纳入全地区主导产业发展平台统一投资运营,为区域经济可持续发展和村民集体经济收入创造双赢局面。

以丰乐北路沿线“散污”整治和旧村改造工程为例,通过建立区重点工程征收拆迁与“三旧”改造联动机制,半年内收回总面积1020亩的地块69块,拆迁建筑面积约25万平方米。关停并搬迁99家“分散污染”企业,清理183户低端业户,推进唐吉社区旧村改造,启动黄埔创新中心和海湾科技创新

在老厂改造中,我们注重创造新的商业形式,从现有的工业领域中衍生和叠加新的环节、新的链条和新的活力。华南国际港航服务中心已成为华南地区区域性港航要素集聚中心,黄埔仓库成为“电子商务+港航服务”双平台产业基地,并引入一带一路欧亚商务交流合作中心。

此外,作为黄埔玉柱国际木材市场和玉柱物流基地的老厂改造项目,保利玉柱港预计总投资250亿元,计划5年完成。该项目总销售额预计将达到400亿元,平均年销售额约为80亿元。它将与琶洲和广州国际金融城形成广州新的金三角,成为广州未来发展的新引擎。

在村级工业园区改造中,要确立“面子”和“里子”的目标。在历史文化街区的微观改造方面,将实现城市更新与文化遗产保护的有机结合,促进现代城区与传统乡愁的兼容共生,改造升级与历史记忆相辅相成。比如大力推进常州村、神井古村落微改造项目的实施建设,运用“刺绣功夫”和“针灸疗法”打通古村落的脉络肌理,激活传统村落的经济活力,为大学城、生物岛高端人才提供创业、生活、娱乐、休闲的载体。

截至目前,全区“三旧”改造地图和图书馆总用地面积约52.52平方公里;共批准99个综合整治项目和微整治项目,其中综合整治项目44个,微整治项目55个;2019年,批准了25个新项目,包括4个旧村改造项目、7个老厂改造项目和14个旧社区微改造项目。启动综合改造项目25个,微改造项目13个,累计建筑面积约675万平方米,竣工面积约356万平方米,其中已竣工安置房75.7万平方米,6925套。累计固定资产投资640亿元。

据悉,为了不断加强政策的制度整合和组合效应,黄浦区和广州开发区的“1+3+N”城市更新政策体系文件将陆续出台,作为整个政策体系链条组成部分之一的《广州市黄浦区广州开发区城市更新办法》将在“城市更新十条”之后提速。

同时,为加强政策的可操作性,保证实施效果,后续将出台《旧城改造及综合改造项目审批流程再造指引》及相关实施细则,共同形成完整的“1+3+N”政策体系,为黄浦区和广州开发区“三旧”改造保驾护航,成为推动区域旧城改造从“大写意”到“工笔画”的里程碑;为城市的综合城市功能、城市文化综合实力、现代服务业和现代国际商业环境做出新的成绩和付出,帮助拉动粤港澳大湾区建设的“黄埔华章”,为全省“三旧”改造提供可复制、可扩展的制度成果。


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