「河南二胎新政策」鼓励和调节并重。住房租赁市场有望迎来房地产投资信托基金时代

股票行情  2021-05-03 03:12:56

近年来,随着住房租赁业的快速发展,它不仅在民生中变得越来越重要,而且成为新公民和年轻人缓解住房困难的重要手段。

《证券日报》记者指出,“经济适用房”可以在去年年底召开的中央经济工作会议、全国住房和城乡建设会议,或者今年的政府工作报告和“十四五”计划中看到。

ICCRA房屋租赁行业研究院近日发布的《2021年房屋租赁行业发展信心指数报告》(以下简称“指数报告”)显示,2020年过去的政策支持信心指数和投资信心指数均较2019年有明显改善。ICCRA房屋租赁行业研究院院长赵冉表示,总体来说,对房屋租赁行业发展的信心正在逐步增强,未来租赁生活将成为新常态。

行业:

大浪的跑道已经搭好了

客观来说,去年一些长租公寓企业的“雷雨”在一定程度上是被疫情拖累的,但不健康的商业模式可能已经说明了问题。从整个房屋租赁企业来看,对于那些脚踏实地、集约经营的房屋租赁经营者来说,经营稳定、服务到位、社区协同管理的优势更加突出。

指数报告显示,在大浪淘沙之后,真正的“玩家”正式进入资产管理的长跑时代。

具体来说,基于十多个行业参与者的指数报告的最终结果显示,房屋租赁行业的整体信心明显改善。比如从政策支持信心指数来看,受访者普遍看好2021年政策支持信心指数,平均值高于去年同期调查结果。可见开发者和产品供应商的信心大大增强;在投资信心指数上,总体预期由略悲观变为中性保守;最后,从运营指标来看,《指数报告》认为,各方普遍看好一线城市和新一线城市的整体房屋租赁市场并非偶然,这是因为经济发展将不断带来就业机会,带动大量新的城市居民涌入,从而增加房屋租赁需求,提振行业信心。

ICCRA房屋租赁行业研究院院长赵冉对《证券日报》表示,此前,在房屋租赁行业快速发展之初,大量热钱积极涌入,无形中推高了相关资产价格,进而导致非理性盲目扩张,导致一些市场混乱。但热钱撤出后,这些长期稳定廉价的基金就有了入市的机会,就能和那些脚踏实地、集约经营的人长跑了。这就是为什么真正的“跑步者”会进入长跑时代。

“我特别赞同房屋租赁行业‘大浪淘沙,跑道修好’的说法。其实这也是房屋租赁行业的现状。”据新风格公寓创始人兼首席执行官王介绍,“跑道是大浪淘沙后修好的”,可以从两个方面来理解。第一,我们看好这条轨道。就是在前期一些房屋租赁企业的“打雷”之后,一些商业模式不健康的企业被行业淘汰出局;第二,从整个行业来看,其实这条赛道可以进一步细分为不同的跑道。尤其是在去年行业“洗牌”之后,相信一些房屋租赁企业也找到了适合自己发展的道路。

赵冉说,总的来说,随着房屋租赁行业结构的不断变化和发展,可以看出开发商、供应商和服务提供商在行业内的信心正在增强。

政策:

鼓励和规范并重

虽然房屋租赁行业近年来发展迅速,但它的发展已经走过了20年左右。

根据《住房租赁20年:政策、逻辑与未来》报告(以下简称《住房租赁报告》),住房租赁市场在过去20年中大致可分为四个阶段。也就是说,在2000年至2010年的十年期间,主要重点是培育住房租赁市场;2011年和2013年期间,进一步提出发展经济适用房;2014年至2016年,该政策主要基于“购租并举”和“完善住房租赁市场化体系”;最后,从2017年开始,“鼓励”和“规范”成为关键词。

赵冉告诉《证券日报》,在过去的20年里,中国的住房租赁市场承担了补充和完善房地产市场体系、去杠杆化和保障民生的角色。2016年“购租并举”的提出,使我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁制度逐步健康发展。到目前为止,中国住房租赁市场已经发展到机遇与挑战并存的第四阶段,政策开始向鼓励发展和加强行业规范倾斜。

具体来说,在激励和约束并重的情况下,《住房租赁报告》从供应方、需求方、资本方和监管方的角度仔细审视了中国的住房租赁市场。比如供给方面,主要思路是增量盘活存量。供给侧的存量主要是指住宅存量、商业存量、工业存量的转化。相对而言,增量是指房屋租赁专用土地新增项目;从需求方来看,2018年至今,大部分城市从租赁补贴、方便落户、为人才提供专项租赁住房、发布人才安置政策、给予租户补贴和权利等方面为人才解决了困难。

“目前房屋租赁市场的供应仍然存在供需不匹配的问题。”在赵冉看来,真正有效的供给应该满足新市民的需求,它具有以下特点:靠近工业园区,交通便利,基本生活设施齐全。另外,实现租售权还有很长的路要走。目前,在人才安置和儿童义务教育领域有一些政策突破。

趋势:

房地产投资信托基金时代即将到来

目前,随着房地产投资信托基金(REITs)在基础设施领域的开放,也迎来了住房租赁行业发展的新机遇。特别是与国外经验相比,金融工具可以说是住房租赁市场发展的重要推动力。

随着市场供给的多样化,特别是租赁住房土地来源的拓宽,以及资金方面租赁住房建设资金来源的扩大,政策方面积极探索对租赁住房企业的税费支持。根据房屋租赁报告,中国房屋租赁市场即将进入REITs时代。据ICCRA房屋租赁行业研究院估计,中国房屋租赁市场整体规模为2.52万亿元。参考国外经验,估计房屋租赁REITs的规模约为3000亿元。

赵冉表示,未来引入房地产投资信托基金进行房屋租赁,将促进房地产市场形成低财务杠杆、可持续发展的商业模式。借助REITs,房屋租赁企业可以“轻装上阵”,从而实现真正意义上的“开发、运营、财务退出”的闭环。此外,由于REITs实施长期投资战略,拥有专业的资产管理,也将有助于整个房屋租赁市场的专业发展,有效减少市场波动,成为房地产市场长期健康发展的稳定器。

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(文章来源:证券日报)


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