「股票入门基础知识网」刘玉:商业地产未来仍有发展机会

股票行情  2021-04-13 04:33:47

“未来将是一个大资本管理的时代,只是来早和来晚的区别。整个商业地产的资产流动性将进一步增强,资金来源将进一步开放,因此商业地产未来仍有发展机会。”3月1日,罗兰·贝格管理咨询有限公司区域经济与房地产产业中心首席分析师刘玉在以“不确定时代的变化与不变”为主题的“财经年会2020:预测与策略”上说。

刘玉,罗兰·贝格管理咨询公司区域经济与房地产业中心首席研究员

刘玉认为,都市圈的建设应该具有前瞻性,需要规划深度的功能匹配和空间匹配,并以更高、更远的方式配置相应的资源。“对于高能城市来说,旧城改造是他们应该思考的问题。比如北京有很多老写字楼需要改造,但是没有办法整合升级,因为核心区的写字楼都是批量出售,很难相应整合城市现有资产。对于一些成长型城市,要更加注重城市主要功能的布局和重大活动的布局。”

在刘玉看来,许多商业地产公司正在向低水平城市进军。快手、拼多多等正在迅速向低水平城市下沉的APP和互联网产品,正在迅速抢夺小城镇年轻人的消费时间,改变他们的消费习惯,“这是最近所有商业地产进入下沉市场时遇到的挑战”。

以下是一级记录:

刘玉:我讲四个观点:第一,都市圈的整体发展是从中央和国家政府部门以及各行业到现阶段对城市发展认识的深化。在过去的20年里,如果我们判断一些城市会崛起,每个人都会有不同的答案。但今天,一些城市将成为新的一线城市,一些城市将成为新兴城市。相对来说会有一个收敛的答案。许多城市已经进入相对良性的增长。因此,我认为整个都市圈的概念是对中国过去城市发展模式的深化。

其次,与城市群相比,都市圈是一种空间规模较小的城市组合形式。习近平总书记说,这一概念不能总是被视为一个篮子,一切都放在里面,大都市地区也是如此。我个人认为大城市和小城市在大都市区的连接应该是两地人之间的一种互动和强连接,门到门的连接不超过两个小时,基本上是大都市区可以划分的范围。高铁和交通基础设施的延伸,拓宽了整个大都市区的辐射范围。

以前东方比较富裕,西方比较落后,所以是东西方的差别。转变国家的快速发展和各个城市的发展,未来的区域发展可能是南北分化,南方核心都市圈的部分城市会有更高的增长。

我把大都市区的核心城市分为三类:一线城市。一线城市大多已经进入天花板形态,与其政策、城市承载力相对应,北京、上海在人口增长、工业增长等方面都有一定的天花板。与它们和周边城市的联动关系相对应的,是它们自身的结构调整和对周边地区的溢出。。第二类是成长型城市。如今,常住人口超过1000万的大城市已经进入良性发展的轨道。这些城市未来的目标可能是2000万到2500万。它们是我国第三类区域核心城市,属于相对中低水平的城市。这些城市主要是虹吸式城市,对周边地区的带动相对有限。

我们认为,在未来,我们应该从政策层面的资源配置和微观层面的市场竞争,以及一些挑战和优势等方面来考虑都市圈如何发展。

马克:刘玉,你和不同的政府一起做好项目,然后同时在NDRC做计划。都市圈应该从两个方面发挥力量:一是政策规模,二是市场主体规模。从你的观察来看,当政策方面在规划和绘制蓝图的时候,最容易犯的错误是什么?

刘玉:关于大都市区的发展,我们的政府部门正在加深理解,我们也邀请了外部的智囊、专家和智库进行更多的研究。中央和国家政府部门以及地方政府在研究和深化城镇化方面做得很好。

我就说说我不成熟的想法。第一,关于我国目前的指导意见,发改委已经出台了指导意见,很好的指导。发改委并没有出台非常明确的机械化方案,而不是指导性意见,这意味着未来都市区需要自下而上的相互探索,然后总结经验再推广。第二,都市圈发展的核心问题是资源配置。现在的核心资源配置是怎样的?核心交通设施的规划、审批和资金来源只有高铁和轨道交通。在这个空间中以一定的速度、节奏和布局方式,这是一种重要的资源配置。另一个是土地供应体系,像深圳,由于自身的空间直径,土地供应相对有限。不同类型城市的土地供应体系如何配置也是一个重要的资源配置问题。第三,国家将建设国家重点功能平台,如自贸区等。在分配和构建一些功能平台时,应该采取不同的策略。

我个人认为,这些不同类型资源的配置应该在更高层次上进行协调。如果认为都市区是一个大的发展趋势,那么就要思考如何配置上述核心资源。做综合考虑的时候,对大都市区的认识可能缺乏整体的协调和规划。

对于地方政府,我们可能要在下一个任择议定书中进一步考虑。比如高能城市遇到的普遍问题是:城市现有资产难以盘活,流动性很低。这不是现在的政府造成的,而是以前没有考虑的很清楚股权制度,一些老城区改造的速度比较慢,这是高能城市应该考虑的。等一下,北京有很多老写字楼要改造,最后发现没有办法整合升级,因为核心区的写字楼都是散装卖的,地方都卖完了。在这样的状态下,没有办法对城市的存量资产进行相应的整合。这种情况下,如何思考空间把握?去过很多城市,感觉他们的机场太远了。50年内可能发展成机场所在的区域。有些工业区离主城区太近,可能每隔15年就要重新搬迁一次。如果城市发展到2000万人,25年后仍然需要面临第二次搬迁。所以城市规划要有前瞻性,多思考功能匹配和空间匹配。

刘玉:关于线上线下竞争的关系,线上线下的影响在过去很多年都很大,但在核心城市基本达到了一个相对稳定的点。现在的大问题是,正在快速向低水平城市下沉的APP和互联网产品,如Aauto rapper、qu doido,正在快速抢走小城镇年轻人的消费时间,改变消费习惯,这是所有商业地产企业在下沉时最近遇到的挑战。

罗兰·贝格认为,未来将是一个大资本管理的时代,只有早来和晚来的区别。一个商业中心拿到地开业可能需要三到四年,正常运营需要三年。过去五年,我们有大量补充商业房地产项目和资产,尚未达到稳定的资产退出阶段。有了金融环境和政策支持,我们相信大资本管理的时代一定会到来,整个商业地产资产的流动性将进一步增强,我们的资金来源甚至不同类型的长期海外融资渠道都可以进一步开放,商业地产的未来也是如此。

我们不应该把商业地产等同于狭义的购物中心,因为每个企业都在做相应产品的交替,很多企业重叠文化创造和社会场景,有些企业重叠体育场馆和体育公园。仅购物中心的竞争可能会继续下降。我们还帮助一些领先城市完成了电子竞技馆的规划。新时代快速成长的业态将与年轻人的社会场景需求有机结合。我们过去20年在北京的传统百货商店今年都改成了服务式公寓。未来20年,我们经常去的老购物中心会排名第一吗?也许画个问号。

刘玉:补充一点,居民没有利用商业地产实现财富快速增长效应的渠道。但它可能是资产保值增值和资产配置的另一个新渠道。为什么这么说?以前有大量的商业地产批量出售,但是运营效率不好,没有给城市带来增值效应。因此,我们看到越来越多的城市政府意识到让开发运营商或运营商自我维持,这在写字楼中也非常明显。

谁在持有资产?以前开发商都是用自己的资金持有人,现在看来,越来越多的长期基金选择商业地产进行投资,包括背后相应的保险基金,甚至养老基金和海外另类地产基金,持有人的机会也会更多。这些资产很多是上市公司,或者是通过一些金融渠道发行新的金融产品,可能是一种间接的投资渠道,用于维持和增加普通人的价值。房地产可能长期处于逃逸序列,因此其商业投资回报不能超过整体经济水平,也不能达到其他类型资产配置的更高水平。因此,人们通过投资商业地产可以实现财富效应快速增长的命题可能不成立。

马克:最后一个问题,我们都知道现在我们的大都市区有三个“极点”。第四极可能在哪里?

刘玉:我不认为有明确的第四极,但未来中国可能会有大约10个强劲且不断增长的大都市,它们都在赛马机制中。判断谁赢可能需要五到八年。总的来说,南部地区和北部地区的划分可能会发生变化,变得更加健康。


以上就是股票入门基础知识网刘玉:商业地产未来仍有发展机会的全部内容了,喜欢我们网站的可以继续关注楠寒股票网其他的资讯!

相关推荐

正通汽车能否换东家,能否缓解燃眉之急?
10月23日,首创获悉,港股公司正通汽车(01728.HK)发布公告称,公司控股股东JoyCapital将向厦门信达出售8.06...
*ST康德被授予
7月29日,首都国家获悉,*ST康德(002450.SZ)分别于2020年5月29日和2019年6月21日披露了《执行裁定》和《...
宁波德昌电机股份有限公司A股IPO上市指导已完成
5月20日,首创获悉,宁波德昌电机股份有限公司A股IPO指导已完成。本次指导所涉及的指导机构为中信证券。同时,北京中伦律师事务所...
依托气敏核心技术积累,四方光电熊友辉引领持续创新
气体传感器是传感器领域的一个分支,但由于其应用范围广泛,其开发研究也备受关注。如今,国产气敏元件的性能与进口气敏元件仍有一定差距...
许家喜:医药板块享有估值溢价,有价值,板块长期增长价值非常明显
内容编译自2月22日兴业证券董事总经理兼医药行业首席分析师徐家喜与华宝基金指数研发与投资部总经理胡杰"投资价值"主题Wind3C...
三比三!富淼科技、诚达生物、银河微电子科创板IPO通过审核
9月27日,首创获悉,上交所科创板上市委员会2020年第80次、第81次审议结果显示:江苏富淼科技股份有限公司(以下简称:富淼科...
[Kedilak CT6]现金跌6万元全国发售
近日,北京真奥金博汽车销售有限公司的凯迪拉克CT6现已发售,颜色可选。目前部分车型购车可以打折5万。有兴趣的朋友可以去店里咨询购...
不得不后悔当初买宝马X1。这款车上市了,超越了X5的一半保时捷宾利
时间真的过得挺快的,90年的孩子慢慢到了中年状态。可以说他们有实力拥有自己更感兴趣的驾驶座。非常帅气的造型设计是它带给大家的第一...
福特探索者的“越野版”间谍照片曝光,造型相当百搭
福特Explorer(参数|图片)“越野版”间谍照片曝光,外观相当百搭。近日,陆哥从相关渠道获得了一组福特探索者“天伯线”路试谍...

友情链接